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高雄大樓外牆磁磚剝落處理與補助申請重點整理

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高雄外牆磁磚剝落怎麼處理｜拉網不算修、修完才申請:管委會從區權會到 12/2 送件的順序整理

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這篇重點

  • 高雄大樓外牆磁磚剝落只裝防護網、只敲掉或只塗漆，都不算修繕，也拿不到 115 年度外牆飾材修繕補助。
  • 補助金額是「實際修繕金額、修繕面積×每平方公尺 4,500 元、30 萬」三個數字取最小，修繕面積超過約 67 平方公尺就會碰到 30 萬上限。
  • 這個補助是修完才申請，113、114 年度已經完工、手上有修繕前後照片和發票的社區，也能在 12/2 前補送。
  • 申請人必須是已向區公所報備的管委會或管理負責人，使照在 103 年 12 月 31 日以前、地上 5 層以上的非公有公寓大廈才符合資格。

（最後更新：2026 年 11 月）

住在大樓的人，看到「磁磚雨」的新聞多少會抬頭看一下自家外牆。高雄市工務局的外牆飾材修繕補助，115 年度在 12 月 2 日收件截止，我把 113 到 115 年的三份計畫書、相關報導和法條整理過一遍，用「外牆已經在剝落，管委會該怎麼排順序」的角度重新寫成這篇。

先說明：我不是建築師，也不是管委會成員，以下是公開資料的整理和我自己的試算。條件以高雄市工務局建築管理處公告為準，送件前請先打電話確認。

磁磚掉下來，責任是整棟一起扛

外牆剝落最該先想的不是好不好看，而是出事時誰要負責：答案是全體所有權人。

民法第 191 條規定，建築物造成他人損害，由所有人負賠償責任，而且法律先推定所有人有過失。外牆屬於大家共用的部分，磁磚砸到人或車，不會只追究那一戶。

幾個實際的例子：

  • 公視 2023 年報導，岡山一棟屋齡 28 年的大樓，颱風天磁磚掉落砸到車和雨棚，修繕估價 5,700 多萬，164 戶平均每戶約 35 萬。建管處工程師當時就提醒，磁磚傷人，住戶可能要負民事和刑事責任。
  • 自由時報報導，高雄屋齡 30 年以上的房屋超過 64 萬棟，老屋數量是六都第三，50 年以上的比例達 15%，報導中也提到有大樓掉磁磚砸傷騎士。

剝落面積只會越拖越大，修繕費也會跟著長，這是我覺得不能一直等的原因。

先拉防護網可以，但那不算修繕

防護網是擋一時的緊急措施，計畫書明確寫它不在補助範圍內。

大家常說「外牆拉皮補助」，但正式名稱是「公寓大廈外牆飾材修繕補助」，重點放在安全。整理計畫書的規定：

可以申請的： 外牆或磁磚、石材已經隆起、破損、裂縫、位移、剝落，並在 113～115 年度完成以下其中一種做法：

  • 剔除劣化的飾面，再用水泥砂漿（或塗料）粉刷，加上防水塗料
  • 重新黏貼磁磚

不能申請的：

  • 只裝防護網
  • 只把劣化的磁磚敲掉
  • 只塗漆
  • 單純為了外觀美化

另外兩點也要記得：只能就實際修好的範圍申請，施工期間一定要做安全防護。

我家大樓有沒有資格：四個條件都要符合

依 115 年度計畫書，以下四項要同時成立才能申請：

  • 不是公有建築物
  • 使用執照發照日在 103 年 12 月 31 日（含當天）以前
  • 地上 5 層以上的公寓大廈
  • 由已向區公所報備的管理委員會或管理負責人提出

最容易卡關的是第四項。聯合報報導過，苓雅區一棟家族分層持有的六層樓，送件後才被要求先成立管委會；也有住了 36 年的五樓透天住戶，因為不屬於公寓大廈，只能自己出錢。工務局的說法是補助款要撥進管委會帳戶，避免流向特定個人，近年也協助過 325 件社區大樓的案子。透天老屋則是歸都發局的補助管。

使照日期不確定，可以到建管處網站查使照明細，印下來就能當送件文件。

還有一個常被混在一起的計畫：內政部的「老宅延壽」（聯合新聞網 2026 年 3 月報導），對象是全國 4～6 層的公寓和透天，外牆磁磚剝落也在處理範圍內，計畫期間到 2027 年。中央社報導提到，高雄這項補助對拿過其他機關同類補助的不會重複補，所以兩邊都想申請的，先比金額和時程，挑一個就好。

補助怎麼算：三個數字取最小的那個

計畫書寫的是「依實際修繕金額覈實補助」，再加上兩道上限，換成一句話就是：補助金額＝實際修繕金額、修繕面積（平方公尺）×4,500、30 萬，三者取最低。

回推一下：30 萬÷4,500≈66.67 平方公尺。修繕面積超過大約 67 平方公尺後，不管修多大，補助都停在 30 萬。

其他規則：

  • 同一個管委會在申請期間只能申請一次
  • 113、114 年已經補助過的位置，今年不能再申請
  • 已經拿過市府或其他機關同類補助的，不會重複補助（中央社報導）

用一棟假設的五樓公寓試算

以下面積、戶數都是我假設的，用來看比例，不是報價。價格參考 Pro360 達人網 2026 年 9 月更新的外牆修繕價格整理。

情境一，整面臨街外牆重做，約 180 平方公尺：

  • Pro360 的例子是全面剔除、重新打底、防水、塗裝，約 60 萬～120 萬
  • 面積上限 180×4,500＝81 萬，總額上限 30 萬，所以補助 30 萬
  • 社區自付 30 萬～90 萬，補助約佔 25%～50%
  • 假設 20 戶、持分差不多：每戶自付約 1.5 萬～4.5 萬，沒有補助時是每戶 3 萬～6 萬，每戶省下 1.5 萬

情境二，只修剝落的一塊，假設 40 平方公尺：

  • Pro360 的「剔除＋打底＋彈性水泥」約每坪 7,500～10,500 元，40 平方公尺約 12.1 坪，工程約 9.1 萬～12.7 萬
  • 再假設高空繩索作業 5 天、每天 3,000～9,000 元，合計約 10.6 萬～17.2 萬
  • 面積上限 40×4,500＝18 萬，實際金額低於兩道上限，照計畫書字面有機會接近全額補助

不過 Pro360 也提醒，小面積案子的出工、架繩、保險這些固定成本不會跟著縮小，實際報價可能偏高。核定金額一樣以建管處審查為準。

送件順序：區權會最花時間，照片最容易忘

整個流程最慢的是取得區分所有權人會議決議，最常漏的是施工前的照片。

  1. 開區分所有權人會議：公寓大廈管理條例第 11 條規定，共用部分的重大修繕要經區權會決議，費用由公共基金支付，或由所有權人按持分分擔。第 31 條的門檻是三分之二以上出席、出席者四分之三以上同意（規約另有規定除外）。中央社和自由時報引述工務局的說法，正是因為這關很花時間，才開放 113、114 年完工的案子補申請。
  2. 施工前先拍照：修繕前、後的照片都要附，而且要註明拍攝日期。
  3. 施工、完工、拿單據：廠商要開立 113～115 年度的收據或統一發票。
  4. 準備文件，蓋管委會大小章：申請書、照片黏貼表、領據、切結書（附件一到四，建管處網站下載）、廠商收據或發票影本、使用執照影本或建管處網頁列印的執照明細、現任管委會的區公所報備函影本、管委會存摺封面影本。
  5. 12/2（三）前郵寄或親送：寄到高雄市苓雅區四維三路 5 樓工務局，信封註明「115年度高雄市公寓大廈外牆飾材修繕補助申請」。以郵戳或收文戳為準，逾期不收，預算用完也會提前停止。

距離截止已經不到一個月，現在才要開會、發包的社區時間很緊；但 113、114 年已經修好、照片和發票都在的，很值得馬上整理送件。有疑問可以打 (07)336-8333，北高雄分機 2418～2422、南高雄分機 2423～2427。

門檻三年來越放越寬，去年不符合的今年可能可以

這三年的計畫書放在一起看，條件明顯變寬，很多大樓是這兩年才符合資格。

  • 113 年度：使照要在 97 年底以前、6 層以上，每平方公尺 3,500 元、上限 15 萬，而且水泥砂漿、防水塗料的做法不補助
  • 114、115 年度：放寬到 103 年底以前、5 層以上，每平方公尺 4,500 元、上限 30 萬

我的整理結論是：住大樓的，先確認三件事，使照日期、管委會有沒有向區公所報備、113 年以後有沒有修過外牆。修過的，趕在 12/2 前把照片和發票備齊；還沒修的，至少先把外牆修繕排進區權會，下一年度計畫如果延續，就能早一步準備。

資料來源

網友常問

一半住戶不願意分攤外牆維修費，可以怎麼辦？

區分所有權人會議合法決議後，對全體區分所有權人都有拘束力。中時 2026 年 1 月報導過，有住戶拒繳 150 萬外牆修繕費，官司打了 8 年，一、二審都敗訴，還多付了利息和律師費。

大樓外牆磁磚年年掉，先拉防護網就好嗎？

防護網可以先保護路過的人，但它只是暫時的。高雄的計畫書寫明「只裝防護網」不補助，要把劣化飾面剔除後重新粉刷防水或重貼磁磚，才算可以申請的修繕。

想請管委會處理外牆，住戶可以從哪裡開始？

外牆是共用部分，依公寓大廈管理條例第 10 條由管委會負責修繕。比較實際的做法是用書面請管委會把外牆修繕列進區權會議程，順便附上補助條件，讓大家知道可以少出一部分錢。

買房時怎麼避開外牆有問題的大樓？

可以抬頭看外牆有沒有隆起、白華，再問管委會有沒有修繕計畫、公共基金有多少、有沒有申請過外牆補助，這些都比樣品屋漂不漂亮實際。

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